Während die
deutsche Wirtschaftspolitik traditionell die Miete dem Kauf vorzieht,
sind die Hauspreise in Deutschland in den letzten Jahren deutlich –
und manche sagen unnachhaltig – gestiegen.
Ende 2018 veranstaltete die Bundesregierung unter Protesten gegen die steigenden Kosten für den Kauf und die Miete von Wohnungen in Großstädten einen Wohnungsgipfel.
Gleichzeitig sind
die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände gefallen, wobei
der Einfluss des negativen Euribor-Zinssatzes zu billigeren
Geschäften für Hauskäufer und Menschen, die eine Hypothek
aufnehmen wollen, führte.
Kauf von Immobilien
als Ausländer in Deutschland
Die Hauptabnehmer
deutscher Wohnungen sind lokale Immobilieninvestoren, aber es gibt
viel Raum für ausländische Käufer – vor allem, wenn Sie
beabsichtigen, die Immobilie zumindest für einen Teil des Jahres zu
vermieten.
Es bleibt
abzuwarten, ob die anhaltende Unsicherheit über den Austritt des
Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union – und der
Rückgang des Pfunds – erhebliche Auswirkungen auf die Einwohner
Großbritanniens haben wird, die deutsche Immobilien kaufen wollen.
Wie hoch kann man Immobilien in Deutschland beleihen?
Für Ausländer, die
deutsche Immobilien kaufen, gibt es keine Beschränkungen, unabhängig
davon, ob ihr Herkunftsland Teil der Europäischen Union (EU) ist
oder nicht.
Der maximale
Darlehensbetrag hängt jedoch von Ihrem Aufenthaltsstatus ab. In
Deutschland ansässige Personen können bis zu 80 % des Schätzwertes
der Immobilie leihen, nicht ansässige Personen können jedoch auf
ca. 55-60 % des Schätzwertes begrenzt werden.
Die Kreditnehmer müssen auch über ein Jahreseinkommen von mehr als 20.000 € verfügen. Außerdem dürfen Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen niemals 35 % Ihres monatlichen Einkommens überschreiten. Viele Käufer und Bauherren wissen jedoch nicht, dass Sie auch Anspruch auf Baukindergeld haben. Im Baukindergeld Rechner lassen sich die Höhe und Laufzeit schnell berechnen.
Eine Kombination aus
der niedrigen Ausfallrate deutscher Hypotheken mit historisch
niedrigen Euribor-Zinsen hat dazu geführt, dass die deutschen
Hypothekenzinsen zu den niedrigsten der Welt gehören. Im Jahr 2018
lag der durchschnittliche Hypothekarzins nach Angaben von Statista
bei 1,85%.
Hypothekenantragsgebühren
betragen in der Regel 1-2 % des gesamten Kreditbetrags. Wenn die
Immobilie einen Wert von mehr als 500.000 € hat, muss der Käufer
für eine Immobilienbewertung bezahlen, die in der Regel etwa 300-600
€ kostet.
Mit der
Unterzeichnung der Urkunde werden die Gebühren fällig:
- Notarkosten und Eintragungsgebühren in Höhe von rund 1,5 % des geschätzten Immobilienwertes,
- Die Maklergebühren liegen zwischen 3-6 % des Verkaufspreises. In Deutschland zahlen Käufer oft Maklergebühren (oder teilen sie mit den Verkäufern) – dies ist jedoch Verhandlungssache.
Danach hat der
Käufer bis zu vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen,
die je nach Bundesland, in dem Sie kaufen, zwischen 3,5 und 6,5 % des
Immobilienwertes liegt.
Steuerabzüge für
deutsche Hypotheken
Zinsen auf deutsche
Hypotheken für selbst genutzte Immobilien sind nicht steuerlich
absetzbar.
Wenn Sie Ihre
Immobilie jedoch in Deutschland vermieten, können die Kosten für
die Erzielung von Mieteinnahmen auf Ihrer Steuerrechnung verrechnet
werden. Zu den zulässigen Kosten gehören Hypothekenzinsen, Wartung,
Reparaturen und Hausverbesserungen, die weniger als 15 % des Wertes
Ihrer Immobilie kosten. Größere Baumaßnahmen werden
unterschiedlich besteuert.
Mietzinsen in
Deutschland werden mit den üblichen progressiven
Einkommenssteuersätzen besteuert. 2019 sind die ersten 9.169 €
(18.338 € für Ehepaare) steuerfrei. Für Erträge über diesem
Betrag beginnen die Raten bei 14 % und steigen auf 42 % für Erträge
über 55.961 €.
Nach Berechnung der
Mieteinnahmen wird ein Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die
erhobene Steuer erhoben.
Darüber hinaus
unterliegen ausländische Eigentümer der Kapitalertragsteuer, wenn
die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz ist. Wenn Sie also Ihre
Immobilie nach neun Jahren verkaufen und als Einzelperson einen
Gewinn von 60.000 € aufweisen, unterliegt dieser Betrag einem
Steuersatz von 42 %. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch 10 oder mehr
Jahre lang halten, werden Kapitalgewinne nicht als steuerpflichtiges
Einkommen angerechnet.
Anforderungen an
eine deutsche Hypothek
Der Hypothekenantrag
in Deutschland ist einfach, aber die Prüfung der finanziellen und
sonstigen Unterlagen des Antragstellers kann beängstigend sein.
Die von Ihnen zur
Verfügung gestellten Dokumente beinhalten:
- Fragebogen zur Selbstauskunft
- Immobilienbewertung
- Beschäftigungsnachweis (2-12 Monate Gehaltsabrechnungen)
- Selbstständige müssen zusätzliche Nachweise über Einkommen und Vermögen erbringen, einschließlich zweijähriger Bilanzen, betriebswirtschaftlicher und wirtschaftlicher Bewertungen sowie der Steuererklärungen des Vorjahres
- aktuelle Steuererklärungen
- Dokumentation der Mieteinnahmen (wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde)
- Nachweis des verfügbaren Eigenkapitals
- Auszug aus dem Grundbuch für die letzten sechs Wochen.
Darüber hinaus
müssen ausländische Käufer Kopien ihres Reisepasses und in einigen
Fällen eine Aufenthaltserlaubnis vorlegen.
Wie man eine
deutsche Hypothek beantragt
Die Beantragung
einer deutschen Hypothek ist ähnlich wie in anderen Ländern, der
Hauptunterschied besteht darin, dass die Bank Ihren Finanzstatus
genauer untersucht. Im Rahmen dieser Sorgfaltspflicht ist es
erforderlich, einen Schufa-Bericht einzuholen, der dem eines
Kreditberichts entspricht.
Als Ausländer haben
Sie möglicherweise keine Schufa-Akte, sodass Sie möglicherweise von
Ihrer heimischen Kreditauskunftei den Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit
erbringen müssen.
Die unten
aufgeführten Banken begrüßen ausländische Immobilienkäufer und
können in einigen Fällen Übersetzungsdienstleistungen anbieten. Es
gibt auch viele deutsche Banken, aus denen man wählen kann, und
einige sind auf Auslandshypotheken spezialisiert.
Zu den wichtigsten
deutschen Banken gehören:
- Commerzbank: eine führende internationale Geschäftsbank mit einem Kernmarkt in Deutschland
- Deutsche Bank: eine der größten und angesehensten Banken in Deutschland
- Die Postbank: eine der größten deutschen Privatkundenbanken
- Sparda-Bank: eine große Privatkundenbank, die Teil des Genossenschaftssystems ist.
Arten von Hypotheken
in Deutschland
Eine gängige
deutsche Hypothek ist das festverzinsliche Darlehen. Der
Darlehensnehmer kann die Bedingungen für den Zinssatz der
Hauptrückzahlung (typischerweise zwischen 1 % und 10 % des
Nennbetrags über die Laufzeit des Darlehens) und die Frage
festlegen, ob er zusätzliche reine Tilgungszahlungen leisten möchte
(bis zu 10 % des ausstehenden Betrags).
Am Ende der
Darlehenslaufzeit muss ein ausstehender Grundsatz vollständig
bezahlt werden, entweder in bar oder durch weitere Finanzierung.
Zinsbasierte
Hypotheken
Zinsbasierte
Hypotheken werden von Investoren bevorzugt, die Miet- oder
Buy-to-Lease-Immobilien suchen. Während der Laufzeit des Darlehens
wird nur der Zinsanteil gezahlt; das Prinzip ist mit Ablauf der
Darlehenslaufzeit vollständig fällig.
Es ist möglich,
dass in Deutschland ansässige Personen die Zinszahlungen von ihrer
jährlichen Einkommensteuer abziehen.
Bauspardarlehen
Bausparkassendarlehen
sind ein Hybrid aus festverzinslichen und reinen Zinsdarlehen.
Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer neben der Zahlung der
Darlehenszinsen auch eine Annuität ein, die bei Erreichen der
Darlehenslaufzeit zur Zahlung des Grundsaldos beiträgt.
Variabel
verzinsliche Darlehen
Variabel
verzinsliche Kredite sind an den Euribor gekoppelt und werden alle
drei Monate angepasst. Zusätzliche Hauptzahlungen können
vierteljährlich geleistet werden, da der Zinssatz des Darlehens
angepasst wird.
Ist der Kreditnehmer
der Ansicht, dass der Zinssatz über einen bestimmten Betrag steigen
wird, kann das variabel verzinsliche Darlehen in ein
festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden.
Deutsche
Hypothekengarantien
Eine Besonderheit
der deutschen Hypothekenbranche ist das Fehlen von
Hypothekengarantien. Das macht es in bestimmten Situationen
unglaublich schwierig, in Deutschland eine Hypothek zu bekommen:
- wenn Ihre Kreditwürdigkeit gering ist
- wenn Sie weniger als fünf Jahre bis zur Pensionierung haben
- wenn Sie nicht über die verfügbaren liquiden Mittel zur Deckung der Anzahlungs- und Schließungskosten verfügen
- wenn Ihr aktuelles und vergangenes Einkommen nicht als über der Schwelle der Bank liegend nachgewiesen werden kann.
Stattdessen können
Privatpersonen eine private Hypothekenausfallversicherung bei ihrer
Bank oder einer privaten Versicherungsgesellschaft abschließen.
Weitere
Besonderheiten der deutschen Baufinanzierung
Die Bundesregierung
bietet spezielle Subventionen für Personen, die in Deutschland leben
und Steuern zahlen.
Neben dem eingangs
erwähnten Baukindergeld sind die wichtigsten Programme das
Riester-Rentenprogramm (für alle, die gesetzlich unter die
gesetzliche Rentenversicherung fallen) und das Kreditanstalt für
Wiederaufbau Bank Home Ownership Program (KfW).
Das Pensionsprogramm
sieht bestimmte Pensionszuschüsse vor – die Übernahme eines Teils
der Hypothekenkosten oder steuerliche Anreize für den Kauf
gebrauchter Immobilien.
Für den Kauf von
Neubauten oder Bestandsimmobilien kann das KfW-Programm Kredite bis
zu 50.000 € anbieten. Das Programm kann in Verbindung mit den
Produkten einer Hypothekenbank verwendet werden und hat oft einen
niedrigeren Zinssatz als die Hypothek der Bank.
