Tag Wohnungsmarkt

Kaufpreise sinken, aber nicht überall. Heterogene Entwicklung im Jahr 2023

Frankfurt, 15. März 2024 – Nach der Zinswende der Europäischen Zentralbank vor zwei Jahren haben sich die Wohnungsmieten und Immobilienpreise im Rhein-Main-Gebiet und insbesondere in Frankfurt sehr heterogen entwickelt. Zum Teil sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen um fast ein Viertel zurückgegangen. Gleichzeitig stiegen aber die Mieten und in einigen Stadtteilen auch die Kaufpreise weiter stark an. Zu diesen Ergebnissen kommt die Frankfurter Immobilienberatung ImmoConcept GmbH mit ihrer aktuellen Jahresstudie, mit der sie zum zwanzigsten Mal in Folge den Wohnungsmarkt in der Main-Metropole und – anders als andere Studien – auch in den einzelnen Stadtteilen untersucht hat.

Demnach ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankfurt und Umgebung ungebrochen. In Einzelfällen erzielten sie in herausragenden Lagen überdurchschnittliche Kaufpreise. Spitzenreiter beim Preisanstieg war wie schon in den Vorjahren die Frankfurter Innenstadt (+ 44,3 Prozent) sowie die neue Altstadt (+ 45,6 Prozent), wobei ImmoConcept-Geschäftsführer Bernd Lorenz betont: „Wir sehen hier Höchstpreise für neu gebaute Luxuswohnungen. Das sind Ausreißer, die nicht den gesamten Markt abbilden.“ Gleichwohl seien auch in Oberrad, Schwanheim, Riederwald und Riedberg-Kalbach die Kaufpreise vor allem für Neubauten gestiegen.

Für die verbleibenden Stadtteile stellt die Studie jedoch Rückgänge beim Kaufpreis fest. Schlusslicht ist das Bahnhofsviertel mit Preisnachlässen von bis zu 45 Prozent. Im Durchschnitt aller Stadtteile gingen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Frankfurt um 20,3 Prozent zurück.

Hohe Preise im Zentrum sorgen für mehr Nachfrage am Stadtrand

Dabei entwickeln sich zwischen den Preisen für Bestandsimmobilien und denen für Neubau-Projekte erhebliche Unterschiede. Während Bestandsimmobilien fast überall günstiger wurden, bleibt der Neubau auf hohem Preisniveau. Das führt unter anderem zu einem verstärkten Zuzug von Interessenten in den suburbanen Raum. „Aufgrund der steigenden Wohnkosten in gefragten, zentraleren Lagen gewinnen die attraktiven Stadtrandgebiete an Interesse“, heißt es in der Studie. Entsprechend sinken die Preise dort weniger stark als in innerstädtischen Lagen.

Anders als die Kaufpreise sind die Mieten in allen Frankfurter Stadtteilen im Laufe des Jahres 2023 gestiegen. Sie verteuerten sich im Durchschnitt um 4,4 Prozent für Bestandswohnungen und um 4,0 Prozent für Neubauwohnungen. Dabei wurden im Frankfurter Westend mit teilweise 33 Euro pro Quadratmeter die höchsten Kaltmieten für Neubauwohnungen aufgerufen. Im Durchschnitt lagen die Mieten hier bei etwas mehr als 16 Euro pro Quadratmeter. Ähnliche Zahlen gibt es für das Nordend sowie Bornheim, Altstadt und Innenstadt.

Veränderungen gibt es beim Bedarf an Wohnungsgrößen. Im Moment sind laut Studie 59 Prozent der Haushalte in Frankfurt Single-Haushalte. In zentraleren Lagen wie Bockenheim, Bornheim, Gutleutviertel, Nordend, Ostend oder Westend sind es sogar rund 70 Prozent. Das liegt weit über dem deutschen Durchschnitt (41 Prozent Single-Haushalte). Allerdings steigt auch in Frankfurt die durchschnittliche Haushaltsgröße, so dass für die Zukunft mit einem Rückgang der Single-Quote und einem höheren Wohnraumbedarf für Zwei- oder Dreipersonen-Haushalte gerechnet wird.

Teilweise mehr als 7.000 Euro Nettoeinkommen nötig

Der steigende Wohnflächen-Bedarf sowie die steigenden Preise und vor allem teure Mieten bringen dabei die Menschen in Frankfurt weiter unter Druck. Die Studie vergleicht die Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten mit dem regional verfügbaren Nettoeinkommen. Ein Drei-Personen-Haushalt braucht demnach im Durchschnitt ein Netto-Monatseinkommen von mindestens 5.700 Euro. Im Frankfurter Nordend und Teilen des Westends ist sogar ein monatliches Nettoeinkommen von über 7.000 Euro nötig, um dort einen Immobilienkauf oder Miete finanzieren zu können.

Die fortgesetzte Steigerung der Mieten ist nach Einschätzung von ImmoConcept vor allem auf die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen. Sean Hentsch, der als Analyst die Studie betreut hat, erklärt: „Weniger Neubauaktivitäten haben zu einer Verknappung des Wohnraums geführt, während die wachsende Bevölkerung aufgrund der Zuwanderung den Druck auf den Markt weiter erhöht hat.“ Zwar seien im Jahr 2023 bundesweit rund 245.000 neue Wohnungen errichtet worden, das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen sei damit aber verfehlt worden. „Dies hat dazu geführt, dass Haushalte einen zunehmenden Anteil ihres Einkommens für Miete aufwenden müssen, was wiederum die finanzielle Belastung für viele Bewohner erhöht hat.“

Die Zukunftsaussichten für den Wohnungsmarkt in Frankfurt bleiben daher herausfordernd. Angesichts des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der begrenzten Bautätigkeit werde die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich hoch bleiben. In der Folge könnten die Mietpreise weiter steigen und sich die Belastung für Haushalte weiter erhöhen.

Die ImmoConcept GmbH wurde 1989 gegründet und erhebt seit 2003 regelmäßig Daten für den Frankfurter Immobilienmarkt. Das Unternehmen hat bis heute Immobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro vermittelt. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Residential und Investment Transactions.

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Umsätze gehen deutlich zurück – Studie sieht Wohnraum-Bedarf für junge Familien

Seit fast 20 Jahren untersucht ImmoConcept regelmäßig den Immobilien- und Wohnungsmarkt in Frankfurt

Frankfurt, 21. September 2022 – Zinserhöhungen, Inflation sowie Personalmangel und Lieferengpässe am Bau – gleich mehrere Faktoren bringen den Frankfurter Wohnungsmarkt aktuell in Bewegung. Nachdem die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen trotz hoher Preise über Jahre hinweg stabil war, zeigt sich seit Mitte dieses Jahres erstmals ein Nachfrage-Rückgang. So ist der Gesamtumsatz der Immobilienverkäufe im Juli 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 12,3 Prozent gesunken. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser wurden sogar minus 29 Prozent verzeichnet.

Das geht aus der aktuellen Wohnungsmarkt-Studie des Immobilien- und Beratungs-Unternehmens ImmoConcept (https://www.immoconcept.eu/)hervor, das den Immobilienmarkt in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet seit fast 20 Jahren regelmäßig untersucht.

Laut Studie lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubau-Wohnungen Mitte des Jahres in nunmehr sieben der 42 untersuchten Frankfurter Stadtteile bei über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Mieten und Kaufpreise waren in fast allen Frankfurter Stadtteilen in den vergangenen 12 Monaten nochmals um durchschnittlich drei Prozent gestiegen.

Kluft zwischen Mieten und Einkommen wächst

Damit wird die Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen einerseits und der Brutto-Einkommen der Beschäftigten andererseits immer größer. Laut Studie sind die durchschnittlichen Mieten in Frankfurt in den vergangenen zehn Jahren um rund 36 Prozent gestiegen und damit fast doppelt so stark wie die Einkommen. Die Kaufpreise haben sich im gleichen Zeitraum mit einer Steigerung von 133 Prozent mehr als verdoppelt.

Wie ImmoConcept-Geschäftsführer Bernd Lorenz betont, verfügen Beschäftigte in Frankfurt mit rund 50.830 Euro zwar über ein vergleichsweise hohes durchschnittliches Jahres-Bruttoeinkommen. Mit Blick auf weiter steigende Zinsen sieht er aber die Finanzierbarkeit für potenzielle Immobilien-Käufe in Gefahr. „Wie von uns vermutet, haben sich die Zins-Steigerungen mit einer Zeitverzögerung von rund sechs Monaten auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt“, so Lorenz. „Dieser Trend wird sich fortsetzen und möglicherweise verstärken.“ Zudem sorge die anhaltende Inflation dafür, dass das reale Einkommen zurückgeht und Käufer wie Mieter langfristig neu disponieren müssten.

Erste Anzeichen für Sättigung am Markt

Erste Sättigungs-Tendenzen seien auch im Mietangebot zu erkennen. Innerhalb der vergangenen 12 Monate sind sowohl die Nachfrage insbesondere bei besonders teuren Objekten als auch die Umschlags-Geschwindigkeit leicht zurückgegangen. „Ein Trend der sich vor allem mit Blick auf die Rückstellung der geplanten Wohnhochhäuser und deren problematische Vermarktung beschleunigt“, wie Lorenz betont. Denn wo Wohnungen aufgrund der enorm gestiegenen Baukosten sehr teuer sind und „nicht selten exorbitante Nebenkosten“ nach sich ziehen, würden in Einzelfällen „Investoren die Reißleine ziehen und ihre Projekte auf Eis legen“, so Lorenz weiter.

Das verschärfe wiederum die Lage am Wohnungsmarkt, weil Frankfurts Einwohnerzahl trotz eines geringen zwischenzeitlichen Rückgangs weiter steige. Der bis zum Jahr 2030 zu erwartende Anstieg auf dann 840.000 Einwohner sowie die Ansprüche an ein urbanes Lebensumfeld werden laut Studie Politik und Wohnungswirtschaft vor erhebliche Herausforderungen stellen.

Mehr Einwohner, aber weniger Single-Haushalte

Die Studie zeigt ferner, dass Frankfurt zwar einen weiterhin überdurchschnittlich hohen Anteil an Single-Haushalten hat (42,3 Prozent), die Zahl ist aber rückläufig. Die durchschnittliche Haushaltsgröße stieg von 1,76 Personen im Jahr 2015 auf jetzt 1,9 Personen. Bernd Lorenz: „Die größte Einwanderergruppe nach Frankfurt besteht aus jungen Menschen, die hier studieren oder arbeiten und in naher Zukunft Familien gründen und größere Haushalte bilden.“ Der Bedarf an Wohnraum für junge Familien werde daher weiter steigen.

Haushaltsgrößen mit mehr als zwei Personen sind aktuell vor allem in den Außenbezirken wie Kalbach-Riedberg, Harheim und Nieder-Erlenbach zu finden, wo aktuell noch günstigere Miet- und Kaufpreise vorliegen. Diese Ausweichbewegungen in das Frankfurter Umland werden sich nach Einschätzung von ImmoConcept weiter verstärken und ihrerseits am Stadtrand und im sub-urbanen Raum des Rhein-Main-Gebiets zu „deutlichen Mietsteigerungen bei Wohnungen sowie Verteuerungen von Wohneigentum und Einfamilienhäusern“ führen. Insgesamt reichen der Studie zufolge die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien in Frankfurt aktuell von rund 5.400 Euro pro Quadratmeter im Stadtteil Sindlingen bis zu fast 13.000 Euro im Westend-Süd. Einzelne Spitzenwerte im Westend liegen sogar bei über 30.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Nachfrage nach Neubau-Wohnungen in solchen Preislagen geht nun zurück. „Viele Faktoren sprechen dafür, dass wir uns am Ende des Wachstumszyklus befinden und sich der Immobilienmarkt dreht“, erklärt Bernd Lorenz. Eine Entlastung des Wohnungsmarktes sei dadurch aber nicht in Sicht. „Wenn Neubauaktivitäten de facto zum Erliegen kommen, könnten sich Bestandsimmobilien weiter verteuern.“ Ob es aber tatsächlich zu einer langfristigen Neubewertung der Immobilienpreise komme, hänge unter anderem von künftigen Entscheidungen der Bundespolitik und der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab.

Die ImmoConcept GmbH wurde 1989 gegründet und erhebt seit 2003 regelmäßig Daten für den Frankfurter Immobilienmarkt. Das Unternehmen hat bis heute Immobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro vermittelt. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Residential und Investment Transactions.

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