Mietspiegelreform nachbessern:
Mietspiegelpflicht sinnvoll ausweiten, unabhängige und sachkundige Erstellung sicherstellen
Deutscher Städtetag, Verband Deutscher Städtestatistik (VDSt) e.V. und gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. zur gemeinsamen Stellungnahme zur Reform des Mietspiegelrechts.
Die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel ist in der weiterhin schwierigen Wohnungsmarktlage vieler Städte unverändert hoch. Daher war im Koalitionsvertrag der Ampel eine Weiterentwicklung der Mietspiegelreform vorgesehen. Diese wurde nicht mehr umgesetzt, ist aber weiterhin erforderlich. Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistik (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung fordern daher die zukünftigen Koalitionspartner auf, in der kommenden Legislatur die notwendigen Maßnahmen umzusetzen.
Mietspiegel sollten zukünftig objektiver erstellt werden und in Kraft treten können, unabhängig von Interessen der Politik und der Mieter und Vermieter. Auch sollten Mietspiegelersteller künftig nachweisen müssen, dass sie über die notwenige Sachkunde verfügen. Zudem sollten überall, wo die Mietpreisbremse gilt, auch Mietspiegel erstellt werden.
Der Gesetzgeber hat 2021 mit dem Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung eine gute Grundlage für rechtssichere Mietspiegel geschaffen. Von besonderer Bedeutung sind dabei die Regelungen für sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt werden. In zwei wesentlichen Punkten gibt es allerdings noch wesentlichen Nachbesserungsbedarf:
-Unabhängigkeit der Mietspiegelerstellung
-Sachkunde der Mietspiegelersteller
Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistik (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung sprechen sich zum wiederholten Male nachdrücklich für eine unabhängige und weisungsungebundene Erstellung von Mietspiegeln aus. Dies muss insbesondere für qualifizierte Mietspiegel gelten, die aktuell nur mit Zustimmung von Mieter- und Vermietervertretern oder ersatzweise durch die Gemeinde in Kraft treten können. Diese Abhängigkeit beeinträchtigt die Objektivität der Mietspiegelerstellung und führt in vielen Fällen zu politischer Einflussnahme. Seit Langem wird dieses Verfahren kritisiert, da es häufig zu Konflikten oder methodisch fragwürdigen Kompromissen führt. Eine solche Praxis steht nicht im Einklang mit den wissenschaftlichen Standards qualifizierter Mietspiegel und widerspricht ihrer zentralen Bedeutung im Miet-, Sozial- und Steuerrecht.
Die Verbände fordern daher, dass qualifizierte Mietspiegel nach denselben Prinzipien erstellt werden wie amtliche Statistiken. Um wissenschaftlichen Ansprüchen zu genügen, muss die Veröffentlichung eines Mietspiegels unabhängig von der Zustimmung einzelner Interessenvertreter erfolgen. Gleichzeitig sollen die fachlichen Beiträge von Mieter- und Vermieterverbänden weiterhin in beratender Funktion einfließen – ohne jedoch ein faktisches Vetorecht über die Einführung eines Mietspiegels zu erhalten.
Zudem besteht derzeit keine gesetzliche Vorgabe zur Qualifikation der Mietspiegelersteller. Angesichts der hohen gesellschaftlichen Relevanz qualifizierter Mietspiegel für Mieter und Eigentümer sowie der methodischen Komplexität ihrer Erstellung halten die Verbände dies für nicht ausreichend. Selbst die besten gesetzlichen Anforderungen an Mietspiegel bleiben wirkungslos, wenn die erstellenden Akteure nicht über die erforderlichen Kenntnisse und Kompetenzen verfügen.
Um die Qualität, Akzeptanz und Rechtssicherheit von Mietspiegeln nachhaltig zu erhöhen, fordern die Verbände eine Weiterentwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Dazu gehört insbesondere die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises für Mietspiegelersteller sowie die Sicherstellung der Unabhängigkeit des gesamten Verfahrens. Nur so kann das Instrument Mietspiegel langfristig gestärkt und seine Verlässlichkeit gewährleistet werden.
Die Mietspiegelpflicht besteht im Moment nur für alle Kommunen mit mehr als 50 000 Einwohnern. In vielen Gemeinden gilt aber die Mietpreisbremse, ohne dass auch ein Mietspiegel erstellt werden muss. Nach einer Untersuchung des BBSR waren Ende 2024 davon insgesamt 347 Gemeinden betroffen; davon 106 kleinere Mittelstädte (20 000 bis unter 50 000 Einwohner), 173 Kleinstädte (5 000 bis unter 20 000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit unter 5 000 Einwohnern.[1] Ohne Mietspiegel greift die Mietpreisbremse aber ins Leere. Daher sollten die Kommunen grundsätzlich für alle angespannten Wohnungsmärkte Mietspiegel ausweisen. Ab 100 000 Einwohnern sollten qualifizierte Mietspiegel erstellt werden, da nur diese Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bieten.
Darüber hinaus weist die Gesetzgebung zur Mietspiegelreform einige kleinere handwerkliche Fehler auf, die aber in der Praxis große Bedeutung für die Verfügbarkeit der erforderlichen Daten haben. Diese fehlerhaften Stellen müssen zeitnah nachgebessert werden.
Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei. Präsidentin der gif ist Prof. Dr. Verena Rock.
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