Nach rund 15 Jahren ununterbrochen steigender Immobilienpreise sind die Bemühungen der Schweizer Regierung, den überhitzten Schweizer Immobilienmarkt abzukühlen, endlich erfolgreich.
Der landesweite Durchschnittspreis für Wohnungen in Privatbesitz ist laut der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bis zum 1. Quartal 2019 um 1,44 % (inflationsbereinigt -2,05 %) gesunken, das siebte Quartal in Folge, in dem die Preise im Jahresvergleich gesunken sind. Im letzten Quartal fielen die Wohnungspreise im Quartalsvergleich um 0,67 % (-0,59 % inflationsbereinigt).
Während Mieter sich eher Gedanken um den Mietzins und die Kosten für einen Schlüsseldienst Profi in Zürich Gedanken machen, machen sich Investoren nunmehr zunehmend Sorgen um die Sicherheit und Rendite ihrer Geldanlage.
Der Schweizer
Wohnungsmarkt verzeichnete von 2000 bis 2016 einen starken Anstieg
der Immobilienpreise:
- Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum stiegen um 80,5 % (real 70,2 %).
- Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen um 58 % (real um 49 %)
- Mieten in Alt- und Neubauten stiegen um 49,2 % (real 40,7 %)
Die Verlangsamung des Immobilienmarktes ist auf die strengeren Kreditvergabekriterien der Schweizerischen Nationalbank zurückzuführen, die darauf abzielen, die Verschuldung im Wohnungsbau (derzeit 90 % aller Schulden der Haushalte) zu senken. Die Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro seit 2015 hat ebenfalls die Schweizer Immobilien für ausländische Investoren verteuert und die Nachfrage verringert. Das Büro mieten Zürich ist derzeit vorwiegend für Schweizer sowie solvente ausländische Unternehmen interessant.
Niedrige Mietrenditen schrecken auch ausländische Hauskäufer ab. Im 3. Quartal 2018 liegen die Spitzenmieten laut Wüest und Partner zwischen 1,7 % und 2,4 %. Dies wird durch eigene Recherchen des Global Property Guide gestützt, wonach Mietwohnungen in Genf zwischen 2,8 % und 3,3 % rentieren, während in Zürich die Bruttomietrendite durchschnittlich 3,27 % beträgt.
Die Hauspreise begannen ab 2016 zu sinken, und in diesem Jahr sanken die Wohnungspreise um 1,3 % (inflationsbereinigt -0,8 %).
Nach Regionen:
- Der Genfersee verzeichnete 2018 einen Rückgang der Immobilienpreise um 1,44 % (-2,35 % inflationsbereinigt), nachdem sie 2017 um 1,72 % und 2016 um 0,25 % gestiegen waren.
- Zürich hatte einen Rückgang der Immobilienpreise um 0,84 % (-1,76 % inflationsbereinigt), nach einem Anstieg von 1,78 % im Jahr 2017, 3,6 % im Jahr 2016 und 3,43 % im Jahr 2015.
- Die Südschweiz hatte 2018 einen Preisrückgang bei Immobilien von 1,56 % (-2,47 % inflationsbereinigt).
- Die Zentralschweiz verzeichnete mit 3,17 % (-4,07 % teuerungsbereinigt) im Jahr 2018 den grössten Preisrückgang bei Privatwohnungen.
- Die Ostschweiz verzeichnete einen Rückgang der Wohnungspreise um 0,93 % (-1,84 % inflationsbereinigt).
- Die Nordwestschweiz verzeichnete einen Rückgang der Immobilienpreise um 1,45 % (inflationsbereinigt -2,36 %).
- In der Westschweiz blieben die Immobilienpreise 2018 gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert (-0,85 %, inflationsbereinigt).
- Bern verzeichnete im Jahr 2018 einen jährlichen Anstieg der Immobilienpreise um 1,8 % (inflationsbereinigt 0,85 %).
Immobilienpreise in
der Schweiz
Die Schweizer Wirtschaft ist im vergangenen Jahr um rund 2,5 % gewachsen, nach einem Wachstum von 1,7 % im Jahr 2017, 1,6 % im Jahr 2016, 1,3 % im Jahr 2015 und 2,5 % im Jahr 2014. Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird sich das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr voraussichtlich auf nur 1,1 % verlangsamen, und dies vor dem Hintergrund der geopolitischen Unsicherheiten, die durch den Brexit und die Handelsspannungen zwischen den USA und China verursacht werden.
Die Schweizer haben
den Verkauf von Eigentum an Ausländer lange Zeit eingeschränkt,
wobei der Bund ein jährliches Kontingent an Genehmigungen für nicht
ansässige Ausländer, die in der Schweiz Eigentum erwerben wollen,
festgelegt hat.
Schlechte
Mietrenditen in Genf und Zürich
Wenn Sie in der
Schweiz kaufen, interessiert Sie in der Regel nicht die Mietrendite,
denn in der Vergangenheit waren die Schweizer Mietrenditen
vergleichsweise schlecht, und in jedem Fall ist der Kauf durch
Ausländer deutlich eingeschränkt. Doch während der weltweite
Immobilienboom in den letzten 15 Jahren an Tempo gewonnen hat, sind
die Schweizer Mietrenditen stabil geblieben. Die Schweizer
Mietrenditen werden von uns immer noch als „schlecht“ eingestuft.
Aber die Mietrenditen sind heute in weiten Teilen der Welt schlechter
als früher, und die Schweizer Renditen sind nicht mehr besonders
niedrig.
Luxuriöse Wohnimmobilien in Genf erzielen durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 11.400 und 13.500 Euro.
In unserer Stichprobe kostet eine 120 Quadratmeter große Wohnung in Genf durchschnittlich 11.460 Euro pro Quadratmeter. Eine 120 qm Wohnung kann für rund 3.827 EUR pro Monat gemietet werden. Das bedeutet eine Rendite von rund 3,33 %.
In Zürich liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine 120 qm große Wohnung bei rund 12.050 Euro. Eine 120-qm-Wohnung kann für ca. 3.950 EUR pro Monat gemietet werden. Das bedeutet eine Mietrendite von rund 3,27 %.
Steuern und Abgaben
Mieteinnahmen: Das Einkommen wird auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert. Die Gesamtsteuerschuld kann dabei leicht 50 % übersteigen. Die Bundessteuersätze reichen von 0 % bis 11,5 %.
Kapitalgewinne:
Kapitalgewinne sind auf Bundesebene steuerfrei (es sei denn, es
handelt sich um Gewinne aus dem Verkauf von Gewerbeimmobilien). Alle
Kantone erheben jedoch ihre eigenen Steuern auf Gewinne aus der
Veräußerung von im Kanton gelegenen Immobilien.
Vererbung: Die
Erbschaftssteuer wird auf kantonaler Ebene auf das an die
Begünstigten übertragene Nettovermögen erhoben.
Gebietsansässige:
Gebietsansässige sind verpflichtet, auf ihr weltweites Einkommen
Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern zu entrichten.
Die
Gesamttransaktionskosten sind in der Schweiz gering
Die Kaufnebenkosten sind in der Schweiz im Vergleich zu anderen Ländern moderat. Die Transaktionskosten, also die Gesamtkosten für den An- und Verkauf einer Immobilie, liegen zwischen 3,5 % und 8,9 %. Das Maklerhonorar umfasst einen grossen Teil der Kosten mit etwa 3 % bis 5 % (plus 7,6 % Mehrwertsteuer), die normalerweise vom Verkäufer bezahlt werden.
Der Käufer zahlt die Grunderwerbssteuer, die je nach Kanton zwischen 0,2 % und 3,3 % liegt. Seit Januar 2005 ist die Grunderwerbssteuer in Zürich abgeschafft.
Schweizer Recht ist
mieterfreundlich
Rund 61 % aller Haushalte sind Mieter. Es ist also nicht überraschend, dass das Gesetz in der Schweiz mieterfreundlich ist.
Mietzins: Der
Anfangsmietzins kann zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart
werden. Innerhalb von 30 Tagen kann der Mieter jedoch gegen den
Mietzins Widerspruch einlegen.
Sicherheit des
Mieters: Mietverhältnisse neigen dazu, wieder in unbefristete
Mietverhältnisse überzugehen. Dies ist nicht unbedingt eine
Katastrophe für den Vermieter, denn eine dreimonatige Kündigung
kann von beiden Seiten ausgesprochen werden.
Das Gericht kann dem
Mieter jedoch eine Verlängerung von bis zu vier Jahren gewähren,
wenn eine Zwangsräumung eine Härte darstellen würde.
BIP-Inflation in der
Schweiz
Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) wird sich das Wirtschaftswachstum in diesem Jahr voraussichtlich auf nur 1,1 % verlangsamen.
Die registrierte Arbeitslosenquote der Schweiz lag im März 2019 bei 2,5 %, nach 2,9 % im Vorjahr, so das Staatssekretariat für Wirtschaft, und damit auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt.
Im April 2019 lag die Kerninflation nach Angaben des Bundesamtes für Statistik bei 0,59 %. Die Zentralbank rechnet mit einer Teuerung von rund 0,3 % in diesem Jahr und 0,6 % im Jahr 2020.
Schweizer Franken wertet auf, da die Nachfrage nach sicheren Währungen steigt
Der Schweizer Franken gewann am 15. Januar 2015 39 % gegenüber dem Euro und fast 30 % gegenüber dem US-Dollar, als die SNB ihre Wechselkursobergrenze von 1,20 CHF = 1 EUR aufhob. Die Obergrenze war 2011 eingeführt worden, als die Anleger vor dem krisengeschüttelten Euro für Schweizer Vermögenswerte flohen und damit die Exporte unter Druck setzten.
Der Wechselkurs des Schweizer Frankens
Die SNB beschloss
jedoch, die Obergrenze angesichts der geldpolitischen Lockerung durch
die Europäische Zentralbank (EZB) aufzugeben, da sie der Ansicht
war, dass die gestiegene Nachfrage nach sicheren Währungen wie dem
Schweizer Franken es unmöglich machen würde, die Obergrenze zu
verteidigen.
In den letzten 12 Monaten hat der Schweizer Franken gegenüber dem Euro um 5% aufgewertet. Investoren suchten nach sicheren Währungen, da sie eine Eskalation der Handelsspannungen zwischen den USA und China befürchteten. Die Gewinne glichen die 8 %ige Abwertung des Frankens gegenüber dem Euro im Jahr 2017 teilweise aus.
